Een totaalrenovatie is in Breda vaak de logische route bij een net gekochte woning die dertig of veertig jaar niet is aangepakt. Het voordeel is niet alleen de prijs per onderdeel: als de vloer er toch uit gaat, kunnen de leidingen en de elektra in één keer mee, en dat is later niet meer te doen zonder dezelfde vloer opnieuw te openen.
Eliet voert de renovatie in één planning uit: strippen en sloopwerk, constructieve aanpassingen, nieuwe installaties en elektra, vloeropbouw, stucwerk, schilderwerk en de afwerking. Eén aanspreekpunt van de opname tot de oplevering, en per onderdeel zichtbaar in het voorstel wat er wordt gedaan.
Deze pagina gaat ook over woningrenovatie Breda, huis renoveren Breda, woning volledig verbouwen Breda — hetzelfde werk, andere woorden.
Dit project is in Breda uitgevoerd; de locatie is door Eliet bevestigd. Per foto staat de fase erbij: in uitvoering of opgeleverd.
Breda· In uitvoering
In wijken als Belcrum en Ginneken komen een houten begane grondvloer boven een kruipruimte, verouderd leidingwerk en een gedateerde indeling vaak samen. De vloer is dan geen los onderdeel maar het startpunt: eruit, leidingen en elektra vernieuwen, en een nieuwe opbouw met schuimbeton erin. Wie de vloer laat zitten, zet de rest van de renovatie op een onzekere basis.
Bij rijwoningen uit de jaren zestig is de vloer meestal het probleem niet, maar de indeling en de installaties wel: een gesloten keuken, een badkamer die nooit is aangepakt en een meterkast die niet meer past bij het huidige gebruik. Een doorbraak, een nieuwe badkamer en een volledig nieuwe groepenkast zijn hier de gebruikelijke kern van de renovatie.
In Heusdenhout en de Haagse Beemden staan woningen met een betonnen vloer en een constructie die doorgaans in orde is. Een renovatie gaat hier over de badkamer, de keuken, de afwerking en het comfort: vloerverwarming, nieuwe elektra en het stuc- en schilderwerk dat de woning van bewoond naar opgeleverd brengt.
Naast het werk in Breda hierboven:
Etten-Leur· In uitvoering
Capelle aan den IJssel
Capelle aan den IJssel
Capelle aan den IJssel
Bij een totaalrenovatie bepaalt de volgorde meer dan de materiaalkeuze. Eerst strippen en sloopwerk, dan de constructieve aanpassingen, dan alles wat in vloeren en wanden verdwijnt — leidingwerk, riolering, elektra, ventilatie — dan de vloeropbouw, dan stucwerk, dan schilderwerk, en pas als laatste de keuken, het sanitair en de vloerafwerking.
Wie die volgorde omkeert, doet werk dubbel. Een keuken die er staat voordat het stucwerk klaar is, moet worden afgeplakt, beschadigt, en zit in de weg. Een vloer die erin ligt voordat de wanden geschilderd zijn, wordt een risicopost. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar het gaat juist mis als er meerdere partijen zonder gezamenlijke planning aan het werk zijn.
Daarom komt bij Eliet de planning vóór de materiaalkeuze aan bod. U kiest de tegels niet in week één omdat het leuk is, maar in de week waarin ze besteld moeten worden om op tijd te zijn.
De eerlijke versie: bij een totaalrenovatie van de hele woning is erin blijven wonen zelden aangenaam en vaak onverstandig. De begane grond is wekenlang een bouwplaats, er is dagen geen water of stroom op bepaalde punten, en stof komt overal. Wie kan uitwijken naar familie of een tijdelijke woning, houdt er een kortere doorlooptijd en minder ergernis aan over.
Kan dat niet, dan is fasering een optie: eerst de verdieping, dan de begane grond, of andersom. Fasering maakt een renovatie doorgaans langer en niet goedkoper — er wordt vaker opgebouwd en afgebroken, en sommige werkzaamheden moeten in tweeën. Maar het kan de oplossing zijn, en dan hoort dat in de planning en in de prijs te staan vanaf het begin.
Wat in beide gevallen helpt: spreek vooraf af waar de bouwplaats ophoudt. Welke ruimte blijft bewoonbaar, waar staat de tijdelijke keuken, welk toilet blijft in gebruik. Dat is geen detail als het zes weken duurt.
In woningen van vóór de oorlog, zoals in Belcrum en Ginneken, komt bij het strippen vrijwel altijd iets naar boven: een houten vloer die er slechter aan toe is dan van bovenaf te zien was, leidingwerk in lood of gegalvaniseerd staal, een groepenkast die niet meer voldoet, of een schoorsteenkanaal dat niet meer gebruikt wordt maar wel ruimte inneemt.
In woningen uit de jaren zestig en zeventig is het vaker de isolatie: een spouw die niet of slecht gevuld is, enkel glas op de verdieping, een dak zonder isolatie. Dat is geen tegenvaller maar een kans, want op het moment dat wanden en vloeren open liggen is isoleren goedkoper dan het ooit nog zal zijn.
Asbest hoort bij woningen uit de periode tot 1994 bij de opname. Het kan in vloerbedekkingslijm zitten, in schoorsteenkanalen, in golfplaten of achter een cv-ketel. Bij een vermoeden hoort onderzoek vóór het sloopwerk begint; dat wordt benoemd en niet stilzwijgend meegenomen.
Bij een uitbouw werkt een prijs per vierkante meter nog enigszins, omdat u iets nieuws bouwt. Bij een totaalrenovatie werkt het niet: honderd vierkante meter waarvan de vloer en de leidingen goed zijn, is een heel ander werk dan honderd vierkante meter waar alles eruit moet.
Toch worden die bedragen overal genoemd, en ze zijn als eerste oriëntatie bruikbaar. Op de kostenpagina staan ze met bron en datum erbij, als landelijke indicatie en uitdrukkelijk niet als prijs van Eliet. Wat uw woning kost, volgt uit de opname, en het voorstel dat u daarna krijgt beschrijft per onderdeel wat er gebeurt.
Vergelijk offertes daarom op omschrijving en niet op eindbedrag. Een voorstel dat twintig regels telt en per regel zegt wat erin zit, is beter te beoordelen dan een voorstel van één regel met een lager getal eronder.
Voor een complete renovatie van een eengezinswoning is een doorlooptijd van enkele maanden gebruikelijk. Dat hangt af van de omvang, van de vraag of er constructief werk bij zit en van de levertijden van keuken, sanitair en kozijnen. De planning die u krijgt, benoemt per fase wat er gebeurt en welke beslissingen wanneer moeten vallen.
Dat kan, en soms is het de enige manier om erin te blijven wonen. Fasering maakt een renovatie doorgaans wel langer en niet goedkoper: er wordt vaker op- en afgebouwd en sommige werkzaamheden moeten in tweeën. Wat in ieder geval in de eerste fase hoort, is alles wat in vloeren en wanden verdwijnt — leidingwerk, elektra, ventilatie — want dat later doen betekent opnieuw openleggen.
Als u dat wilt, en het is het verstandigste moment. Vloeren en wanden liggen open, het dak is soms toch aan de beurt, en isoleren is dan aanzienlijk goedkoper dan los uitgevoerd. Belangrijk daarbij: ventilatie hoort in hetzelfde plan. Een goed geïsoleerde woning zonder gecontroleerde luchtverversing geeft vocht- en schimmelproblemen.
Eliet Bouwbedrijf voert totaalrenovaties in Breda uit: sloopwerk en afvoer, de begane grondvloer, constructieve doorbraken, leidingwerk en elektra, badkamer en keuken, stucwerk, schilderwerk en vloeren. Omdat die onderdelen uit één hand komen, staat de volgorde in één planning in plaats van dat u partijen op elkaar moet laten wachten. In Bredase woningen van voor de oorlog begint een renovatie vrijwel altijd bij de vloer en de leidingen; wat in uw woning nodig is, volgt uit de opname.
Bij een volledige renovatie meestal niet, of alleen in fases waarbij een deel van de woning bewoonbaar blijft. Dat heeft gevolgen voor de planning en de kosten, dus het is een vraag die aan het begin op tafel hoort en niet halverwege. Eliet geeft aan wat in uw situatie realistisch is.
In de praktijk niets: het zijn twee woorden voor hetzelfde werk, namelijk een woning in één keer aanpakken in plaats van onderdeel voor onderdeel. Deze pagina gaat over beide. Waar het wél om gaat is de omvang: welke onderdelen meegaan, en dat staat per post in het voorstel.
Strippen en sloopwerk, dan constructie, dan de installaties en elektra die in vloeren en wanden verdwijnen, dan de vloeropbouw, dan stucwerk, dan schilderwerk en als laatste de afwerking en het sanitair. Die volgorde is niet flexibel: wie de afwerking naar voren haalt, doet werk twee keer.
Ja, en het staat als aparte post in het voorstel, zodat u ziet wat het aandeel is en wat er in de afvoer is meegenomen. Bij een woning uit de jaren dertig tot zeventig hoort daar ook de vraag naar asbest bij; dat wordt bij de opname benoemd en niet stilzwijgend meegenomen.
Vertel in een paar zinnen wat u wilt veranderen. U ontvangt een eerlijke reactie: wat kan, wat het vraagt en wat de logische volgende stap is.
