Wat kost een verbouwing? Zo bouwt u een begroting op die klopt

Vrijwel elke verbouwing valt uiteen in dezelfde vijf blokken. Laat een offerte die opbouw zien, dan kunt u hem vergelijken. Laat hij alleen een eindbedrag zien, dan kunt u dat niet.

• Bouwkosten — sloopwerk, constructie, metsel- en timmerwerk, dak, gevel, isolatie. Arbeid en materiaal.
• Installaties — elektra, water, riolering, cv en ventilatie. Hier zit vaker verrassing dan in de ruwbouw.
• Afwerking — stukadoren, tegelwerk, vloeren, binnendeuren, schilderwerk, keuken en sanitair.
• Bijkomende kosten — constructeur, tekenwerk, leges voor de vergunning, containers en afvoer, steiger, eventueel aanpassingen aan nutsaansluitingen.
• Onvoorzien — een bedrag dat u apart zet vóórdat u begint, niet een bedrag dat u achteraf bijleent.

Bij verbouwingen geldt meestal 21 procent btw, maar er zijn duidelijk afgebakende uitzonderingen voor woningen die ouder zijn dan twee jaar. Dat scheelt echt geld, dus het loont te weten waar de grens ligt.

Uit de regels hierboven volgt iets praktisch: wie zowel 9%- als 21%-werk uitvoert, moet het werk splitsen in een deel 9 procent en een deel 21 procent. Dat schrijft de Belastingdienst voor.

Voor u betekent dat: een offerte waarin isolatiewerk, schilderwerk en overig bouwwerk op één regel staan met één btw-percentage, klopt niet. Vraag om de splitsing — niet alleen omdat het moet, maar omdat u dan ziet waar het geld in gaat zitten.

Voor bijna elk onderdeel van een verbouwing bestaat een landelijk richtbedrag van een onafhankelijke partij. Gebruik het om een orde van grootte te bepalen en om te zien of een offerte ver buiten de bandbreedte valt — niet om een prijs te verwachten.

Dit is het volledige overzicht van de werkzaamheden die bij een verbouwing van een bestaande woning langskomen. Bij elk bedrag staat de bron en het jaar; op de pagina met veelgestelde vragen staat per onderdeel de toelichting en de exacte bronvermelding.

De grootste verschillen tussen twee ogenschijnlijk gelijke verbouwingen zitten zelden in de afwerking. Ze zitten in wat eronder zit.

• Constructief ingrijpen: een draagmuur weghalen vraagt een stalen ligger, een berekening van een constructeur en vaak een vergunning.
• Leidingwerk verleggen: hoe verder sanitair of keuken van de bestaande standleiding af komt, hoe meer werk aan afvoer en afschot.
• De staat van wat u niet ziet: fundering, kruipruimte, vocht, oude elektra zonder aarde, asbestverdacht materiaal.
• Bereikbaarheid: een smalle straat, geen achterom, een bovenwoning — alles moet ergens langs.
• Fasering: doorwerken terwijl u in het huis blijft wonen kost meer tijd dan een leeg huis.
• Maatwerk: standaardmaten zijn goedkoper dan alles op maat, ook als het er hetzelfde uitziet.

Onvoorzien is een reservering die u zelf aanhoudt voor wat er in een bestaand huis tevoorschijn komt zodra de vloer of het stucwerk eruit gaat. Zet dat bedrag vooraf apart en reken het niet mee in wat u kunt besteden.

Meerwerk is iets anders: dat is werk dat u erbij vraagt of dat nodig blijkt, en waarover een aparte afspraak hoort te komen. Leg vast dat meerwerk vooraf schriftelijk wordt opgegeven met prijs en gevolg voor de planning, en dat u daar per keer akkoord op geeft. Dat voorkomt de discussie aan het eind.

Spreek ook een betaalschema af dat aan het werk hangt in plaats van aan de kalender, en houd een laatste termijn achter tot na de oplevering en het wegwerken van de opleverpunten.

Alles hierboven laat zien waarom een prijs per telefoon een gok is. Wat een verbouwing kost, wordt bepaald door de staat van uw woning, de constructie, de leidingen en de bereikbaarheid — en dat is niet te zien zonder erbij te staan.

Eliet noemt daarom pas een bedrag na een opname bij u thuis. Wat u op deze site aan bedragen vindt, zijn landelijke richtbedragen van derden met bron en datum, bedoeld om een orde van grootte te geven.